Aggiungere un piano sopra un edificio condominiale non è una facoltà riconosciuta a tutti i proprietari. La normativa italiana attribuisce questo diritto soltanto a determinate figure e lo sottopone a una serie di condizioni molto rigorose.
Oltre agli aspetti tecnici e urbanistici, chi decide di sopraelevare deve tenere conto anche di un obbligo economico nei confronti degli altri condòmini e di precisi doveri legati alle parti comuni dell’edificio.
Vediamo quali sono le regole previste dal Codice Civile e cosa stabilisce la giurisprudenza più recente.
Chi ha il diritto di costruire un piano sopra il condominio
L’articolo 1127 del Codice Civile riconosce il diritto di sopraelevazione esclusivamente a due soggetti:
- il proprietario dell’appartamento situato all’ultimo piano;
- il proprietario che detiene in via esclusiva il lastrico solare.
La scelta del legislatore non è casuale. Sebbene il terreno sul quale sorge il fabbricato appartenga a tutti i condòmini, il diritto di costruire sopra l’edificio è stato riservato a chi si trova nella posizione più direttamente interessata dall’intervento.
Quando l’ultimo piano è diviso tra più proprietari, ciascuno può realizzare una sopraelevazione soltanto sopra la porzione corrispondente alla propria unità immobiliare, senza occupare lo spazio sovrastante le proprietà degli altri.
I limiti che possono impedire la sopraelevazione
Il diritto di costruire un nuovo piano non è assoluto e può essere escluso in diverse circostanze.
Il primo ostacolo può derivare da un titolo contrario. Un regolamento condominiale di natura contrattuale oppure una clausola contenuta nell’atto di acquisto possono infatti vietare espressamente qualsiasi sopraelevazione.
Esiste poi un limite ancora più importante: la sicurezza dell’edificio.
La Corte di Cassazione ha chiarito che non basta verificare se la struttura sia in grado di sostenere il peso del nuovo piano. Occorre accertare anche che l’intero fabbricato continui a rispettare i requisiti di sicurezza previsti dalla normativa antisismica dopo la realizzazione dell’intervento.
Se tali condizioni non sono soddisfatte, la sopraelevazione non può essere eseguita.
Quando è possibile costruire anche se servono lavori di consolidamento
La giurisprudenza ha comunque precisato che il divieto non è sempre definitivo.
Se tutti i condòmini esprimono il proprio consenso e il proprietario interessato realizza gli interventi necessari per mettere in sicurezza l’edificio, comprese le opere di consolidamento strutturale, la sopraelevazione può diventare ammissibile.
Naturalmente restano sempre obbligatori il rispetto delle norme edilizie e urbanistiche vigenti nel Comune in cui si trova l’immobile e l’ottenimento delle autorizzazioni richieste.
I condòmini possono opporsi?
Sì, in alcuni casi.
L’assemblea condominiale può contestare la sopraelevazione quando il nuovo intervento altera in modo significativo il decoro architettonico dell’edificio oppure comporta una rilevante diminuzione di aria e luce per gli appartamenti sottostanti.
Si tratta di strumenti di tutela previsti proprio per evitare che il diritto del singolo comprometta gli interessi degli altri proprietari.
Quanto bisogna pagare agli altri condòmini
Chi costruisce un nuovo piano non sostiene soltanto le spese dei lavori.
L’articolo 1127 del Codice Civile prevede anche il pagamento di un’indennità a favore degli altri condòmini.
L’importo viene calcolato prendendo come riferimento il valore attuale dell’area occupata dalla nuova costruzione. Tale valore viene diviso per il numero complessivo dei piani dell’edificio, considerando anche quello appena realizzato, e successivamente viene detratta la quota spettante al proprietario che ha effettuato la sopraelevazione.
Lo scopo di questa indennità è compensare l’aumento della quota di comproprietà sulle parti comuni acquisita da chi realizza il nuovo piano.
L’indennità è dovuta anche senza creare un nuovo piano?
Sì.
La Cassazione ha precisato che il pagamento può essere richiesto anche quando non viene costruito un piano completamente nuovo ma si aumentano superficie e volume di locali già esistenti, ottenendo comunque una vera e propria sopraelevazione sotto il profilo giuridico.
In questi casi non è necessario che aumenti l’altezza complessiva del fabbricato affinché sorga l’obbligo di corrispondere l’indennità agli altri proprietari.
Gli obblighi sulle parti comuni del condominio
La sopraelevazione comporta anche ulteriori responsabilità.
Chi realizza il nuovo piano deve ricostruire il lastrico solare eliminato dai lavori e ripristinare tutte le parti comuni presenti sulla copertura dell’edificio.
Rientrano tra queste, ad esempio:
- antenne condominiali;
- serbatoi dell’acqua;
- canne fumarie;
- stenditoi;
- ogni altro bene comune eventualmente presente.
Inoltre, devono essere prolungati anche il vano scale e quello dell’ascensore, così da consentire a tutti i condòmini di continuare ad accedere al nuovo tetto alle stesse condizioni esistenti prima dell’intervento.
Una volta conclusi i lavori, le nuove parti comuni tornano ad appartenere e ad essere utilizzabili da tutti i proprietari del condominio.
In conclusione
La possibilità di costruire un piano in più sopra un condominio rappresenta un diritto riconosciuto dalla legge, ma è subordinata a requisiti molto precisi.
Prima di avviare qualsiasi progetto è indispensabile verificare l’assenza di divieti nel regolamento condominiale, la sicurezza strutturale dell’edificio, il rispetto delle norme urbanistiche e gli eventuali diritti degli altri condòmini.
A tutto questo si aggiunge l’obbligo di corrispondere l’indennità prevista dal Codice Civile e di ricostruire le parti comuni interessate dalla sopraelevazione, affinché l’intervento non pregiudichi i diritti dell’intera collettività condominiale.
